El crecimiento de la zona norte de Torreón

Hasta hace un par de décadas, en el norte de la ciudad solo estaba la Universidad Iberoamericana, rodeada principalmente de ejidos. El tránsito vehicular era escaso y los congestionamientos se limitaban a los horarios de entrada y salida en la institución. Hoy este sector cuenta con una gran cantidad de fraccionamientos, centros educativos, restaurantes, tiendas y día a día se suman más servicios.

La zona norte de Torreón se ha convertido en un subcentro urbano y el sector de mayor plusvalía en la región lagunera, con una diferencia de hasta 800 por ciento con el promedio de la ciudad, en una superficie donde un ejido puede pasar de tener un valor de 60 pesos por metro a 10 mil en un instante, con la firma del permiso de construcción, lo que representa un paradigma en la planeación, pues crece en forma acelerada.

SUBE PLUSVALÍA

Iván de Luna, director de Investigación Estratégica en el Instituto Municipal de Planeación y Competitividad de Torreón (Implan), señaló que la zona norte creció a partir de 1993 y 1994, cuando se liberaron los ejidos, pues los registros históricos indican que el metro en este sector tenía costos entre los 60 hasta 300 pesos, según las condiciones geográficas, si estaban cerca de alguna carretera o contaban con construcción de barda.

Con base en datos de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios de La Laguna (AMPI) y Propiedades Laguna, se detectó un Valor de Uso de Suelo (VUS) de 1,100 pesos en la zona norte, en promedio, mientras que en la ciudad se mantiene en 509 pesos, es decir, casi el doble que en el resto de Torreón.

En la comparación de los valores de construcción, el promedio general son 6,500 pesos en un predio ya edificado en la ciudad, pero en el norte llegan a 10 mil pesos, un 55 por ciento más. En un metro, la diferencia con el VUS es de 800 por ciento en la zona norte, lo que significa que el valor de mercado de una construcción en este sector es mucho mayor al predial.

"Esto habla de un desfase considerable en el predial de esta zona", explicó De Luna.

Dado que muchos de estos predios son nuevos o están recién construidos, pasan de ser ejidos a fraccionamientos en poco tiempo, como es el caso del ejido Ana y otros tantos que han atravesado por este proceso. Al ser ejido, el promedio del valor en el metro es de 66 pesos, pero una vez que se reconfigura como desarrollo, sube considerablemente, puede llegar hasta 10 mil pesos por metro. En el resto de la ciudad esto no ocurre, pues los predios van incrementando su valor en forma gradual.

El valor promedio de los inmuebles en la ciudad es de 2 millones 700 mil pesos, que en la zona norte sube a 2 millones 900 mil pesos, ya que existen predios muy grandes con valores de 30 a 40 millones de pesos.

AVALÚOS DESEQUILIBRADOS

Óscar Omar Puentes Juárez, presidente del Colegio de Arquitectos de La Laguna, advirtió que se observa una elevada plusvalía en el sector norte de Torreón aunque no se justifica en términos de infraestructura, tanto de servicios como de edificios, en cuanto al avalúo comercial de las propiedades.

"Un avalúo identifica demasiados aspectos, desde infraestructura, imagen urbana, diseño, calidad de obras, sistemas constructivos. Entonces elevar esa plusvalía no es justificable, sin embargo, el mercado es otro factor, y en este caso, se da más importancia a la demanda que a lo físico, es aquí donde la balanza está desproporcionada", explicó.

Señaló que este encarecimiento de los inmuebles se ha observado en zonas de vivienda de Infonavit, donde hay una "prostitución" para elevar los valores, que eran malas prácticas del instituto, en su momento. Consideró que un problema similar se vive en el sector norte de Torreón, lo que ocasiona que la ciudadanía, en general, no pueda alcanzar el nivel de propiedades, que incluso podrían no valer lo que indica el propio avalúo.

Para lograr este equilibrio en la balanza, el presidente de los arquitectos señaló que se requiere en esta parte de la ciudad un reforzamiento de la imagen urbana, trabajar en la infraestructura vial, desde la señalización, cordonería, la percepción de seguridad en cuanto al mantenimiento de los inmuebles. Un tema a destacar es la saturación de elementos visuales de publicidad, el cableado aéreo que ya es preferible subterráneo.

"Más allá de que exista un edificio de magnitud importante o un fraccionamiento con construcciones muy bien adecuadas o de excelente arquitectura como Las Villas, está el estadio, edificios imponentes de magnitud sí hay, pero de la infraestructura falta y de aquí se derivan muchas áreas", comentó.

Puentes Juárez dijo que ha habido muchos intereses personales y políticos de los gobiernos en turno en este sector, donde las autorizaciones de fraccionamientos se dan sin la factibilidad de servicios y esto deriva en carencias. En este sentido, indicó que la Canadevi vela por negocios de sus agremiados y el Implan ha generado algunos planes pero son rebasados casi de inmediato por las construcciones.

"El área de oportunidad es realizar un plan a 20 o 30 años, no a 5 ni 10, donde las administraciones respeten, que sea metropolitano, eso ayudaría bastante, pero vemos intereses políticos, diferencias de partidos, de colores", expuso.

MODELO ANGLOSAJÓN

José Antonio Ramírez Reyes, director de Planeación Urbana Sustentable en el Implan, señaló que las condicionantes naturales de la ciudad topan al norte con el río Nazas y al sur con la sierra de las Noas, de modo que Torreón termina con una "forma de abanico", que se abre desde el Centro Histórico y se extiende al resto de la mancha urbana.

El crecimiento en el norte tiene que ver con la política de vivienda que surgió a partir de los años 90, donde se liberó la compra de suelo ejidal para nuevas urbanizaciones, también con un esquema de incentivos para el financiamiento de casas y, además, la localización, pues aquí se ubicó la Universidad Iberoamericana, lo que atrajo otros desarrollos como Hacienda del Rosario, Las Villas, etcétera.

"Estos desarrollas urbanos, lo que hicieron fue jalar el uso de suelo hacia allá, a través de la carretera Torreón-San Pedro, entonces podríamos decir que la ciudad comenzó a estirarse hacia el norte por lo que llamamos puntos atractores. Son lugares que tienen una fuerza gravitacional de uso de suelo muy importante, entonces por eso empezamos a tener aquí fraccionamientos como Senderos y otro tipo de cuestiones", comentó.

Refirió que también se añaden cuestiones culturales, pues los mexicanos han apostado en los últimos años en la cultura de la urbanización anglosajona, que establece que el Centro de la ciudad es para el trabajo y el suburbio, las partes periféricas, son para las casas habitación. "Se buscaban viviendas de gran tamaño, con un gran jardín, que tengas tu asador, que puedas vivir rodeado de árboles, tranquilo, lejos de la sociedad, del ruido o de la contaminación del Centro", expuso.

Indicó que este esquema no se observa en ciudades europeas, por ejemplo, donde se busca el convivio con el centro urbano, el intercambio cultural y comercial.

Ramírez Reyes dijo que de 1970 a la fecha, Torreón ha crecido siete veces en expansión territorial, contra solamente tres veces en población. Saltillo lo ha hecho ocho veces en expansión contra tres en población. Sin embargo, indicó que esto es una desproporción, pues se busca suelo periférico, económico, para urbanizarse bajo el esquema de suburbio, que es un modelo que se ha colocado bien en el mercado local.

PODER ADQUISITIVO

En el año 2015 los polígonos con una mayor plusvalía se encontraban dispersos. Entre las colonias que destacaban con esta característica se encontraban el Club Campestre Montebello, Torreón Jardín, Campestre la Rosita, Los Ángeles, San Isidro, Las Villas. Y en 2016 cambiaron los polígonos que estaban en media a plusvalía alta, de modo que algunas de las colonias en las que aumentó la plusvalía fueron Navarro, La Estrella, Ampliación los Ángeles, Ampliación La Rosita, Nueva los Ángeles, Nuevo San Isidro, San Luciano, Viñedos, Senderos, Las Margaritas, Granjas San Isidro, Hacienda el Rosario, Campanas de Iberia, Fraccionamiento La Ciénega, Villas de la Ibero, Residencial Ibero, Las Trojes, entre otras.

Sin embargo, en la actualidad hay una clara demarcación de los valores más altos en la zona norte de la ciudad.

Norma Hernández Castorena, presidenta de la AMPI, señaló que la plusvalía de una zona es marcada por el poder adquisitivo, lo que se observa en el norte de la ciudad, sin demeritar áreas como el Campestre o Torreón Jardín.

En este sentido, el Implan considera necesario reconocer que ya no se puede ver al norte de Torreón como una zona suburbana, pues incluso cuenta con densidades que no corresponden a ello, medias y medias altas, ya no son lotes de 600 a mil metros de superficie por lote, sino que también hay de 200, 150 metros.

"Es un subcentro urbano, un lugar donde hay una concentración de bienes y servicios, educativos, de salud, servicios profesionales, esto requiere un cambio de paradigma en la planeación porque tienes que pensar otro tipo de vialidades, de servicios de equipamiento urbano como escuelas, guarderías, que son muy importantes para un urbanismo con enfoque de género", dijo José Antonio Ramírez Reyes, director de Planeación Urbana Sustentable.

Señaló que se despliegan distintos temas, por lo que el Implan trabaja en la creación de instrumentos que ayuden a la reconversión de la zona en 10 a 15 años, para estar preparados y solventar algunas cuestiones que ya están ocurriendo, como el tráfico vial, de modo que se cuente con un crecimiento sostenible.

MILLONES

900 mil pesos es el valor promedio de los inmuebles en la zona norte.