Reconocen autoridades que hace falta mayor crédito a la vivienda para trabajadores de bajos recursos.
Ante una mayor morosidad, los inversionistas han perdido interés en apoyar hipotecas.
El auge del crédito hipotecario parece terminar luego de que los bancos y la Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles), comienzan a tener problemas de fondeo.
En julio de 2008, la cartera de crédito vigente que otorga la banca comercial para vivienda creció 9.8 por ciento real, su tasa más baja desde agosto de 2005, según estadísticas del Banco de México.
Y según la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, la cartera de las Sofoles creció 5.6 por ciento anual en junio de 2008. Sin embargo, el monto es 14 por ciento inferior al que alcanzó en 2006.
En el caso de las Sofoles, la situación es más compleja que los bancos, porque en junio registraron una morosidad de 6.1 por ciento en créditos de vivienda, el nivel más alto desde 2005. Para los bancos este indicador es de 2.8 por ciento.
Manuel Medina Mora, presidente y director general de Citi América Latina y México, explicó que el crédito hipotecario se está desacelerando porque se han limitado los recursos con los que se fondea el sector, porque los inversionistas exigen una tasa más alta.
Además, los atrasos de pago en los créditos hipotecarios bursatilizadados, también están afectando este desánimo. Según un análisis de Banamex, la tasa de morosidad en el mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas (Borhis) se incrementó de 3 por ciento en mayo, a 3.5 por ciento en julio.
“Ya no hay apetito para adquirir el papel desde finales del año anterior. Se requiere un tiempo para que se recupere ese apetito y creo que esta situación permanecerá durante 2009”, señaló Guillermo Roa, socio director de auditoría de servicios financieros de Deloitte. Explicó que la morosidad de los Borhis se relaciona con el nivel de sobreendeudamiento que tiene la gente en tarjetas de crédito, que ya llegó a un límite y esto se refleja en la falta de pago en préstamos hipotecarios.
Medina Mora recomendó cuidar el proceso de colocación de créditos para vivienda.
“Cuando tenemos estos indicadores de alerta donde la cartera vencida está creciendo debemos revisar cómo podemos mejorar el otorgamiento del crédito y lograr que se dé en mejores condiciones.
“Tenemos que ver que estas carteras se desarrollen lo mejor posible para construir un sistema que sea estable y sólido, no un sistema que favorezca la venta de casas en el corto plazo”, subrayó.
Prevén una mayor tasa de interés en hipotecas
Los bancos mexicanos evalúan aplicar tasas diferenciadas para los créditos hipotecarios en los estados que presenten el mayor riesgo jurídico.
Ricardo García Conde, coordinador del Comité de Crédito Hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM), advirtió que el alza en los préstamos podría tener un castigo de 1.5% en las entidades donde haya menor certeza jurídica.
Un documento de Moody´s Inverstors Services reveló que Veracruz, Baja California Sur, Chihuahua, Hidalgo, Morelos, Puebla, Tlaxcala y Zacatecas son los estados que recibieron la calificación más baja en el tema de ejecutabilidad contractual.
En éstos, los costos de las hipotecas aumentarían, debido a que es más difícil hacer cumplir sus contratos hipotecarios.
En contraparte, las entidades que tuvieron las evaluaciones más altas son: el Estado de México, Guanajuato, Nuevo León y Querétaro. El Distrito Federal se ubica en un rango medio.
Para el análisis, Moody´s consideró la calidad institucional, el tiempo en los procedimientos mercantiles, suficiencia y aplicación adecuada de recursos humanos y materiales, así como eficiencia en la aplicación de las sentencias.
García Conde dijo que esta medida la adoptarán varias instituciones. “hay un interés común de diferenciar el riesgo que implica cada estado”.
En la actualidad, los réditos para hipotecas se ubican, en promedio, en 12% y para una entidad con menor certidumbre jurídica la tasa podría llegar a 13.5%.
La intención, dijo el también presidente del Comité de Mejores Prácticas de la Asociación Hipotecaria Mexicana, es que a mayor riesgo mayor sea el costo de los financiamientos.
Olvidan a los pobres en oferta de vivienda
Para 3.96 millones de trabajadores formales que ganan menos de dos salarios mínimos, todavía es un sueño tener una vivienda propia, ya que faltan productos hipotecarios para este segmento y el programa federal de subsidios “Ésta es Tu Casa” resulta insuficiente para atender la demanda.
La Comisión Nacional de Vivienda, que opera el programa, destinó este año 4 mil millones de pesos para otorgar créditos de 50 mil pesos promedio para comprar una vivienda.
“Pero se necesitan al menos 10 mil millones de pesos anualmente para atender a un mayor número de familias”, dijo Ramiro Guzmán, presidente nacional de la Cámara Nacional de Vivienda.
El Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones Populares (Fonhapo), uno de los principales ejecutores de subsidios a la vivienda, arrastra una cartera vencida desde hace 15 años, que hoy alcanza niveles del 96 por ciento, con un monto de 5 mil 900 millones de pesos, individualizados en 150 mil créditos.
“Nuestro público meta es la gente con ingresos menores a tres salarios mínimos, con pobreza patrimonial, donde apoyamos a dignificar la vivienda.
“Es un tema que socialmente requiere de mucho más apoyo, son personas que no tienen un lugar propio, rentan, hay hacinamiento”, dijo Salvador López, titular del organismo.
En operación cuenta con dos programas “Tu Casa” y “Vivienda Rural”, con los que este año 166 mil 289 familias de escasos recursos recibirán apoyos, por un monto total estimado en mil 700 millones de pesos.
Sin embargo, el organismo padeció este 2008 un grave retraso en la entrega de apoyos por el cambio de sus reglas de operación, que lo obligaron a ejercer sus recursos apenas en julio pasado y el monto disponible alcanza para apoyar la compra o remodelación de 87 mil viviendas. La banca y las Sofoles no cuentan con productos hipotecarios para quienes ganan menos de dos salarios mínimos y 95 por ciento de sus créditos está concentrado en los trabajadores con ingresos de cuatro salarios mínimos en adelante.
Mientras que el Infonavit y Fovissste sólo dan crédito si se trata de un empleado formal. Para contrarrestar la situación, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) ha impulsado varios programas y en breve, lanzará “Hipoteca Mil”, enfocado a quienes no cotizan en el Infonavit o Fovissste y que no han podido acceder a una casa.
