(ESPECIAL)
El primer trimestre del 2020 fue motivo de celebración para el fideicomiso mexicano de inversión inmobiliaria Fibra Uno. Naturalmente, cuando el coronavirus se extendió por todo el mundo, Fibra Uno vio que sus números del segundo trimestre contaban una historia diferente.
Aun así, el Presidente de Fibra Uno Moises El-Mann Arazi se mantiene confiado e imperturbable. Más importante aún, continúa enfocándose en lo que más importa: los clientes de Fibra Uno.
¿Quién es Fibra Uno?
Fibra Uno es la versión mexicana de lo que se conoce en Estados Unidos como REIT (o fideicomiso de inversión inmobiliaria). La compañía comenzó en el 2011 y desde entonces ha realizado cuatro ofertas públicas de capital. Se considera el REIT más grande de México.
En el transcurso de los últimos ocho años, Fibra Uno ha adquirido, desarrollado, vendido y operado bienes raíces comerciales. Y bajo el liderazgo de Moises El-Mann Arazi, la compañía compite por cambiar la escena inmobiliaria en todo México.
Fibra Uno quiere crear valor sostenible en sus transacciones y hacer crecer la industria en su conjunto. El-Mann Arazi aporta más de 40 años de experiencia a la tarea y ha estado involucrado personalmente en el desarrollo de más de 170 proyectos inmobiliarios únicos en todo el país.
Un cuento de dos trimestres
No se puede ocultar el éxito de Fibra Uno en su primer trimestre de este año. COVID-19 aún no había causado un caos total y la empresa experimentó un crecimiento excepcional.
Fibra Uno cerró el trimestre con un ingreso total de 5,169 pesos. En comparación con este mismo momento en el 2019, registró un crecimiento del 12.3%. El ION (ingreso operativo neto) y los fondos operativos de la compañía también florecieron, creciendo un 13,4% y un 2,9% respectivamente.
A fines de marzo del 2020, Fibra Uno anunció que su GPA (área bruta rentable) había superado los 10 millones de metros cuadrados y estaba dividida entre 647 propiedades diferentes. No está mal para una empresa de menos de una década.
Luego vino COVID-19.
Como Moises El-Mann Arazi esperaba, los números del segundo trimestre de Fibra Uno se vieron afectados como resultado de la pandemia mundial. Se observó una caída de -9.3% en el ingreso total en comparación con esta época del año pasado (y un cambio de -16.8% si se compara con el primer trimestre de este año).
Su tasa de ocupación estable de 96,5% cayó a 93,8%, y un NOI que alguna vez creció 13,4% cayó en la misma cantidad.
Sin embargo, la caída de los números no significa necesariamente una mala noticia. De hecho, Fibra Uno parece haber manejado la crisis del coronavirus bastante bien, sin dejar de ser leal y dedicado a sus clientes.
Dado el efecto desastroso que tuvo la pandemia tanto en el empleo como en la capacidad de las personas para trabajar en un espacio de oficina, la disminución de la ocupación de la oficina tiene sentido.
Los ingresos por cobrar de Fibra Uno también aumentaron durante el segundo trimestre (16,9%) gracias a los planes de pago diferido y otros retrasos en los pagos que la empresa estableció con sus clientes.
Incluso con números fluctuantes, Moises El-Mann Arazi enfatiza que proteger a los clientes de Fibra Uno ha sido la primera prioridad de la compañía.
Los clientes primero
La combinación operativa de pragmatismo y empatía de Fibra Uno es algo que la ayuda a destacarse en el mercado. Cuando llegó el coronavirus, el enfoque de la compañía cambió a tres objetivos:
1. Hacer todo lo posible para ayudar a los inquilinos actuales
2. Minimizar los costos asociados con COVID-19
3. Gestionar responsablemente las cuentas por cobrar
Entonces, ¿qué hizo Fibra Uno para lograr esto?
Primero, Moises El-Mann Arazi y su equipo trabajaron en planes individuales de aplazamiento de alquiler con clientes necesitados. Este fue un primer paso importante, especialmente al comienzo de la pandemia, cuando hubo incluso menos respuestas de las que hay ahora. Con el apoyo financiero adecuado, el "¿Si?" de volver a abrir para algunos inquilinos ahora es un "¿Cuándo?" mucho más positivo
Una estrategia para estos planes de aplazamiento ha sido ofrecer a los clientes concesiones inmediatas a cambio de una tasa de alquiler marginalmente más alta y un arrendamiento extendido. Incluso con la pandemia, Fibra Uno espera recibir la mayoría de sus pagos diferidos antes de fin de año, y los pagos restantes se realizarán en el 2021.
Los planes de aplazamiento fueron una medida bien recibida por Fibra Uno, que tenía aproximadamente el 13% de sus actuales 307 inquilinos solicitando alivio de alquiler.
Fibra Uno también estableció equipos de respuesta a emergencias para ayudar a mantener sus negocios esenciales almacenados y seguros. Trabaja constantemente con el gobierno mexicano para asegurarse de que se sigan las pautas de salud y se implementen los procedimientos de seguridad adecuados en todas sus propiedades.
Tomemos el turismo, por ejemplo. Muchas de las propiedades de Fibra Uno son hoteles, que continúan enfrentando desafíos importantes en el futuro.
Si las personas viajan en este momento, lo hacen con extrema precaución y en menor número. Los hoteles dependen de los negocios de millones de turistas cada año y, debido a COVID-19, están experimentando caídas de ingresos colosales.
Esto valida los esfuerzos de aplazamiento de alquiler de Fibra Uno. La reapertura de hoteles es solo un paso en la resurrección de la industria del turismo. Una vez que estos hoteles estén abiertos, se deben implementar medidas de seguridad para garantizar el bienestar de todos y cada uno de los huéspedes.
Actualmente, El-Mann Arazi observa una tasa de ocupación creciente para los hoteles de Fibra Uno, pero no hay forma de esconderse de la simple verdad: es un proceso.
Un paso a la vez
Una empresa inmobiliaria saludable y clientes saludables van de la mano. Es mutualismo en acción: la empresa proporciona espacios y recursos para ayudar a sus clientes, y los clientes proporcionan renta, estatura, etc. para ayudar a que la empresa crezca.
Cuando se interrumpe este mutualismo, se deben tomar otras medidas. ¿Las buenas noticias? Moises El-Mann Arazi y Fibra Uno saben lo que están haciendo.
Recientemente, the la compañia comenzo a contruir de nuevo del conocido complejo Mítikah. El movimiento viene con muchas estipulaciones. Fibra Uno sigue las Directrices técnicas para la seguridad de la salud en el entorno laboral (que fue creado por las autoridades federales), y se han establecido varios procedimientos nuevos para cualquier persona que trabaje en el sitio.
El desarrollo de Mítikah promete ofrecer espacios comerciales, residenciales y de oficinas en la Ciudad de México una vez finalizado. Dado el costo económico del COVID-19, puede jugar un papel muy importante en la reconstrucción de la economía de México.
El desarrollo por sí solo creará más de 1.200 empleos directos durante la construcción. Una vez hecho esto, más de 15,000 empleos directos y 45,000 empleos indirectos estarán disponibles a través de espacios arrendados en todo el voluminoso complejo.
Y eso no es todo.
Moises El-Mann Arazi dice que Fibra Uno también acordó vender algunas de sus propiedades para pagar deudas y recomprar valores.
La compañía recientemente enumeró varios espacios industriales y de oficinas por $100 millones y ya parece tener compradores potenciales. Su espacio industrial está ubicado en Reynosa, Tamaulipas y Ciudad Juárez, Chihuahua y se espera que cierre en agosto por $40 millones.
Se espera que otro edificio en Coahuila cierre en septiembre por $60 millones y ofrecerá aproximadamente 50.000 metros cuadrados de espacio a su comprador.
Los movimientos de inversión son positivos: Fibra Uno no se vende para salir de un agujero. Está vendiendo a precios de mercado respetables a los inversores que participan en los mercados nacionales e internacionales. En términos de crecimiento de la industria inmobiliaria de México, este es un gran paso adelante.
Y eso no significa que Fibra Uno se haya retirado del juego. Moises El-Mann Arazi lo tiene claro: si hay algo que valga la pena comprar, Fibra Uno lo comprará. La compañía ya se está preparando para comprar una propiedad industrial en Guadalajara Jalisco.
En el futuro, Moises El-Mann Arazi y su equipo continuarán haciendo todo lo posible por sus clientes, su empresa y la industria en general. El estado actual del mundo trae sus desafíos, pero aún es un buen momento para trabajar con buenas personas en Fibra Uno.
