Sube morosidad en la vivienda

Los mayores niveles de cartera vencida se observan en la Ciudad de México, Baja California, Coahuila, Nuevo León, Tamaulipas y Chihuahua.

Los propietarios de vivienda en México pasan por una etapa de estrés financiero, lo que generan mayores niveles de morosidad en los créditos hipotecarios bursatilizados, afirmó Standard & Poor’s (S&P).

“La creciente inflación, mayores tasas de interés y de desempleo están presionando a los beneficiarios, generando mayor morosidad e incluso cartera vencida creciente”, dijo la analista de S&P, María Tapia.

“En los siete meses que concluyeron al 31 de julio de 2008, la cartera vencida ha aumentado casi un punto porcentual, a 3.03 por ciento”, agregó en un reporte sobre el Indice de emisiones respaldadas con créditos hipotecarios mexicanos (RMBS, por sus siglas en inglés).

Otro factor probable es la deuda adicional que pudieron haber contraído los beneficiarios, lo que aumenta los efectos negativos de las crecientes tasas de interés y de inflación.

“Mientras las condiciones macroeconómica y del mercado de vivienda en México no se deterioren significativamente, prevemos que la mayoría de las transacciones RMBS será capaz de enfrentar el desempeño negativo generado por el aumento de morosidad y cartera vencida”, estimó Tapia. Sin embargo, las calificaciones de ciertas transacciones que presentan un desempeño más débil podrían estar en riesgo de una baja, explicó.

Como eventos relevantes del 1 de enero al 31 de julio de 2008 mencionó: la cartera vencida se elevó a 3.03 por ciento a partir del 2.06 por ciento al 31 de diciembre para todos los originadores bancos, Infonavit e instituciones financieras no bancarias (IFNBs).

Además, refirió S&P, las emisiones de 2004 y 2005 exhibieron un desempeño ligeramente mejor en términos de cartera vencida y morosidad frente a las de 2006 y 2007.

Los mayores niveles de cartera vencida se presentaron en la Ciudad de México y su área metropolitana, y en el norte del país, incluyendo los estados de Baja California, Coahuila, Nuevo León, Tamaulipas y Chihuahua.

Los créditos originados por IFNBs exhibieron los más altos niveles de morosidad, los originados por los bancos comerciales presentaron una morosidad menor, y los originados por el Infonavit el menor nivel en general.

A su vez, los prepagos presentaron una disminución al inicio del año tanto para bancos como para las IFNBs, con tasas constantes de prepago (CPRs) promedio de 8.50 y 7.75 por ciento, respectivamente, recuperándose en mayo y junio.

Sin embargo, es común que las CPRs sean menores en el primer semestre del año en comparación con el segundo semestre, debido a los bonos de final de año, comentó.

En una escala de tiempo relativa, meses a partir de la fecha de emisión, la cartera vencida creció de 5.04 a 5.21 por ciento tres años después de emisión, y “esperamos que se estabilicen en un plazo de cuatro a seis años tras su emisión”, manifestó la calificadora.

El reporte del índice de RMBS mexicanos de S&P se centra en el desempeño del mercado de vivienda desde enero de 2003 a julio de 2008. Incluye datos de 13 instituciones de crédito. El índice da seguimiento a 56 transacciones, 36 de los cuales son de IFNBs, 14 del Infonavit y seis de bancos comerciales.

Cae meta de bursatilización

Derivado de la complicada situación en los mercados financieros, la meta de bursatilización hipotecaria para 2008 se reducirá más de la mitad, estimó el director general de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), Javier Gavito Mohar.

“Los mercados han estado más apretados y la meta que teníamos originalmente de 50 mil millones de pesos se reducirá de 25 mil a 30 mil millones de pesos”, advirtió.

Entrevistado tras participar en el Foro Internacional de Modernización de Registros Públicos de la Propiedad en México, dijo que en lo que va del presente año se tiene un avance de colocación de 13 mil millones de pesos.

Explicó que en la actualidad “ya no es tan atractivo hacer una emisión (de Bonos Respaldados por Hipotecas)” porque las hipotecas que se originaron hace dos años tuvieron una tasa de interés distinta a la actual, lo que las hace menos atractivas.

Sin embargo, aclaró que hay un interés de los bancos y las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles) de seguir con este proceso, por lo que se siguen abriendo opciones como Hipotecaria Total, a fin de que los emisores tengan opciones distintas de bursatilización y se pueda mantener el tren de vivienda en el país.

Hipotecaria Total (Hito) es un modelo danés que ofrece una bursatilización de créditos a través de emisiones múltiples que elimina el riesgo de mercado para las instituciones de crédito, mediante un proceso ágil y transparente, con un menor costo.

Además, permite prepagar el saldo insoluto de la hipoteca en efectivo o en bonos y en caso de una crisis financiera protege y conserva el capital invertido en el patrimonio del acreditado.

Desarrollo sustentable incrementan el costo

Los costos de la vivienda sustentable son 15 por ciento más altos en relación con las casas tradicionales, debido a la importación de los materiales de construcción.

Los proyectos de vivienda en el Distrito Federal ya incorporan elementos de sustentabilidad.

“La meta de vivienda en la ciudad se ha rebasado en 40 por ciento; hay cerca de 25 mil acciones de

vivienda este año, de las cuales casi 40 por ciento son sustentables”.

En el país hay cerca de cinco mil viviendas que ya adoptaron prácticas sustentables, y de éstas, 70 por

ciento se ubica en el noreste del país.

Dos de los principales desafíos son el cambio climático y la desigualdad social y económica derivada de la escasez de recursos. “Con la vivienda sustentable se pueden enfrentar retos mediante la integración de las áreas fundamentales de la salud ambiental y humana”.

Los desarrolladores de vivienda están cada vez más convencidos de la necesidad de adoptar sistemas que optimicen el uso de aguas recicladas o de lluvia, al igual que métodos alternos para la obtención de energía.

Aumentan precio de la vivienda

Las viviendas en el país han incrementado su precio entre tres y cuatro por ciento, por encima de la inflación, debido al alza en los insumos como el acero y cemento, informó el director general del Infonavit, Víctor Manuel Borrás Setién.

Entrevistado en el Primer Encuentro Nacional hacia la Transformación a la Vivienda Sustentable, organizado por la Canacintra, explicó que tan sólo el precio del acero ha subido 11 por ciento en los últimos 12 meses, de acuerdo con el Banco de México (Banxico).

Debido a ello, explicó, las constructoras han adoptado una estrategia para comprar, en grupo, los principales insumos a fin de contrarrestar los incrementos de los precios.

Aclaró que a pesar del alza en los insumos, los desarrolladores de vivienda están conscientes de que no pueden trasladar esos incrementos en la misma proporción al costo de las casas, ya que los derechohabientes no han tenido un incremento similar en su capacidad de compra.

Borrás Setién puntualizó que los montos de crédito se dan en función de la capacidad del pago de los trabajadores y por el precio de las casas.

Asimismo, confió en que se cumplirá con la meta de 500 mil créditos para este año. “Estamos muy avanzados, llevamos a la fecha unos 320 mil créditos otorgados, es un avance fuerte a estas alturas del año y pensamos que la vamos a cumplir”.

En cuanto a la cartera vencida, recordó que agosto fue un mes “más razonable” en términos de crecimiento del desempleo, por lo que el 4.3 por ciento que se tiene de cartera vencida “va a ser la tónica en lo que resta del año, no pensamos que se incremente más”.

Admitió que los problemas económicos han impactado en la cartera vencida. “El año pasado cerramos en 3.98 por ciento, tuvimos un incremento de 0.3 en nuestra cartera vencida, pero tenemos esquemas de cobranza social que ayuda a los trabajadores que pierden el empleo y que tienen reducción de sueldo a que encuentren alternativas a sus problemas”.